최근 소액으로 투자가능한 수익형 부동산이 인기다. 주택시장이 조금씩 살아나고 있다고는 하나 아직 관망세를 보이고 있다. 반면 역세권 소형 오피스텔을 중심으로 한 수익형 부동산은 열기가 좀처럼 식지 않고 있다. 여기에 실질금리가 마이너스를 보이고 있고 당분간 금리인상은 쉽지 않아 보인다.
고정 임대료 나오는 수익형 부동산 10년간 대세
오피스텔, 임대수요 꾸준한 지역에 관심 가져야
전문가들은 수요가 많은 소형 오피스텔, 도시형생활주택, 오피스 등을 권했다. 아파트 같은 자산증식형 부동산보다 월세 등 고정적인 임대료가 나오는 수익형 부동산이 향후 10여년간 대세라는 판단에서다.
정부에서도 소형 주택의 보급을 늘리기 위해 각종 규제와 지원을 하고 있다. 특히 수도권 전셋값이 강세를 보이면서 임대수익용 오피스텔, 도시형생활주택에 대한 관심이 상대적으로 높아지고 있다.
소액 수익형 부동산
투자 요령 및 주의점
소형 오피스도 관심대상으로 떠오르고 있다. 중소기업청이 ‘1인 창조 기업에 관한 법률’을 올해 안에 제정하고 비즈니스 센터를 확충하기로 하는 등 1인 창조 기업을 국가가 적극 지원하고 있다. 1인 창조 기업은 혁신적인 아이디어나 기술로 개인이 창업을 하는 것으로서 1인이 사장이면서 동시에 직원인 경우를 말한다. 따라서 1인 창업자에 의한 1인 기업이 앞으로 계속 증가할 것이고 이에 따라 1인용 내지는 2~5인용의 작은 규모의 사무실 수요가 꾸준하게 증가할 전망이다.
오피스텔
소액투자가 가능하면서 임대수익도 올릴 수 있는 역세권 소형 오피스텔에 대한 관심이 늘고 있다. 여기에 오피스텔 규제가 완화되면서 오피스텔의 공급이 늘어날 전망이다. 정부는 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85㎡ 이하로 확대하고, 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했다. 따라서 바닥 난방이 가능한 분양 예정 오피스텔뿐 아니라 기존에 분양했던 오피스텔에도 관심을 가져야 한다.
국토해양부 자료만 보더라도 오피스텔의 공급 수는 2003년 4만2999가구, 2004년 6만8449가구였으나 2005년에는 3만2679가구로 급격히 줄었다. 그 이후로도 한동안 건설사들의 공급 회피와 수요 감소로 오피스텔 공급이 크게 늘지 않았다.
오피스텔은 크게 업무형과 주거형으로 나눌 수 있다. 업무형 오피스텔은 주로 소규모 소호 사무실 또는 싱글족을 위한 직장, 그리고 집이 가까운 직주근접형 베드룸 형태다. 주거형 오피스텔은 아파트 대체수요로 틈새시장을 노리면서 전성기를 맞았다.
특히 사업용으로 쓰이고 있는 역세권 소형 오피스텔의 경우 재계약 때 월세 인상분에 대해 그다지 민감하지 않기 때문에 임대수요가 꾸준한 지역에 한정해 관심을 가지는 게 좋다.
세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 대부분 사업자는 세무가 별도로 처리되기 때문에 임대료로 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있다. 사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 역세권 소형 오피스텔이 그 대상이다.
오피스텔은 무엇보다 지역 선택이 중요하다. 오피스텔의 수요층은 학생과 독신자 등 나홀로 가구가 대부분이기 때문이다. 직장인 임대 수요가 많은 강남 테헤란로, 2-9호선 역세권 라인 쪽이나 대학가 주변이 좋다. 오피스텔은 싸다고 구입할 것이 아니라 임대가가 매매가의 최소한 40%는 넘는 곳을 골라야 한다. 같은 조건이라면 전용률이 높은 것이 좋다.
오피스
경기 침체로 임대료 부담을 느낀 영세업자들이 적은 돈을 들여 소형 오피스(사무실)를 마련하려는 임대수요가 늘면서 소형 오피스와 오피스텔 등 업무시설의 몸값이 갈수록 높아지고 있다. 따라서 매달 일정한 수익을 올릴 수 있는 투자 상품으로 각광 받고 있으며, 또 분양가도 비교적 저렴해 1억원 이하의 소액으로도 투자가 가능한 것이 오피스 투자의 매력이기도 하다.
산업구조가 점차 오프라인에서 온라인으로 이전하면서 직원을 채용하지 않는 1인 기업과 젊은 전문직 종사자들의 수요가 늘어 넓은 사무실보다는 작고 실속형 소호 사무실이 인기를 끌고 있다. 여기에 정부의 1인 소기업을 적극 지원하는 추세에다 별도의 업무용 기기가 없이 컴퓨터, 프린터 등 간단한 집기로도 사업이 가능한 시대다 보니 소형 오피스의 수요는 급속도로 증가하고 있다.
이들 1인 기업을 주요 임대수요자의 타깃으로 삼아 값싸게 나온 소형 사무실을 분양을 받은 다음 임대를 놓으면 통상 임대 수익율은 연 10% 가까이 수익이 나온다. 가격이 비싼 도심 오피스텔은 여전히 공급이 부족하고 도시형생활주택 공급도 지연되는 상황에서 경기 침체로 사무실을 축소하는 경우가 많아 수요는 얼마든지 있다. 값싸고 실속 있는 소형 오피스를 구하려는 실수요자에게 임대 놓기에 좋은 틈새 임대상품으로 주목받고 있다.
오피스, 규모 작을수록 건물 전체 상태를 살펴야
도시형생활주택, 기본적 옵션 갖춰 경쟁력 강화
소형 사무실은 소액투자가 가능한데다 임대 수요가 꾸준해 공실률도 낮은 편이다. 기존 오피스의 불필요한 공간은 과감하게 없애면서 장점은 그대로 살린 상품이어서 수요자들이 부담 없이 사용할 수 있어 불황기 대안상품으로 꼽힌다. 규모가 적다보니 자연히 회전율은 상당히 좋다. 전형적인 저위험 고수익 구조다. 경기불황이 지속되고 있는 상황에서도 소규모 창업이 늘어나는 것도 초소형 오피스 임대사업에는 호재다. 업무용 소형 사무실은 오피스텔과 달리 아직까지 분양시장에 비인기 종목이지만 안정적인 임대수익과 활용성이 높아 투자자들의 관심이 높아지고 있다.
오피스는 중심상업지역, 대학교 인근, 역세권 등과 같이 임대수요가 풍부한 지역의 인기가 높으며 소형 사무실에 유리한 입지는 서울 도심 대형 빌딩이 밀집해 있는 지역보다는 서울 역세권 소형 업무빌딩가 또는 신도시 중심상업지주변의 이면도로가 투자하기에 적합하다. 최근 수도권 지역에서도 테크노타운 등 자족도시의 형태를 갖추고 있는 신도시들이 속속 등장하고 있어 임대수요가 풍부한 소형 오피스에 관심이 모이고 있다. 이들 지역은 임대료가 저렴한 장점으로 기업 협력업체, 소규모 인터넷 업체나 재택근무자, 프리랜서, 소자본 창업자들의 임대수요가 꾸준한 편이다．
규모가 작은 사무실일수록 건물 전체 상태를 미리 살펴야 한다. 지은 지 20년 이상 경과한 건물은 주변 소형 오피스와 비교해 임대수요가 많지 않아 수익률이 저조한 경우가 많다. 주택과 달리 투자비용을 회수하는데 시간이 많이 소요되므로 주변시세나 임대가를 정확히 파악한 뒤 투자해야 한다. 입지 선정 시에 너무 도심 지역만 노리기보다 비인기지역 가운데 대중교통이 편리하거나 지하철 등 대중교통의 접근이 좋은 빌딩을 고르는 게 전략이다.
도시형생활주택
도시형생활주택은 국민주택규모(주거전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 20가구 이상 300가구 미만의 규모로 건설하는 주택으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 내에서 주택법에 따라 사업계획승인을 받아야 한다.
하지만 최근 도시형 생활주택 사업승인 가구수가 20가구 이상에서 30가구 이상으로 완화되어 기존에는 주택건설사업자만이 할 수 있던 사업을 이제는 개인도 30가구 미만까지는 건축법에 의한 건축허가만 받으면 도시형 생활주택을 건축할 수 있게 되었다.
우선 안정적인 임대수익을 확보하기 위해서는 수요 분석이 철저해야 한다. 역세권, 대학가 인근, 상업 및 업무시설 밀집지역 등이 선호지역이다.
국토해양부 자료에 따르면 도시형 생활주택 인·허가 물량이 많은 지역은 성북구, 관악구, 구로구, 동대문구 등의 순이다. 성북구와 관악구는 주로 대학가 근처로 학생 수요가 많고, 구로구와 동대문구는 직장인 비중이 높다. 따라서 이 일대 오피스텔과의 경쟁도 피할 수 없다.
또 땅값이 높으면 당연히 수익성이 떨어지기 마련이다. 투자비의 60~70%를 땅값이 차지하는 만큼 직접 발품을 팔고 적합한 땅을 수시로 확인하면서 준비하는 자세가 요구된다.
최근 원룸, 고시원, 오피스텔 등이 몸만 들어와서 거주가 가능한 풀옵션을 완비해 놓고 있는 추세인 만큼 도시형생활 주택도 기본적인 옵션은 갖춰 놓는 것이 경쟁력 강화에 좋다. 또 수익률만 고려해서 무조건 주택을 잘게 쪼개는 것은 오히려 수익성을 악화시킬 수 있다는 것이다.
지역 수요자의 요구에 맞게 세대구성을 결정하는 게 중요하다. 예를 들면, 대학가 주변 학생 수요는 전용면적 13.2㎡~16.5㎡으로 하고, 오피스 밀집지역의 직장인 수요는 전용면적 16.5㎡~19.8㎡ 정도로 하는 것이 적절하다. 즉 전용면적 20㎡ 이하 범위에서 주 수요자의 특성에 맞게 구성하는 것이 유리하다는 것이다.
임대관리는 전문업체에게 맡기는 것이 낫다. 특히 소형 임대주택은 입주자의 거주기간이 짧아 관리하기 어렵다. 이를 전문관리업체에 맡기면 입·퇴실관리에서부터 임대료 및 관리비 수납, 시설관리 보안, 입주자 불만사항 처리 등을 도맡아 담당하여 오히려 건물의 부가가치를 올릴 수 있다.
그렇다면 도시형 생활주택의 수익률은 어느 정도일까? 강남이나 비강남 등 지역에 따라 수익률 차이는 있겠지만, 통상 7~9% 수준을 보일 것으로 예측된다. 풀옵션을 제외한 3.3㎡당 건축비(빌트인 포함)를 330만~380만원 선으로 책정하면 일반적으로 도시형 생활주택은 전용면적 20㎡(6평) 기준에 보증금 1000만원, 월세 55만~65만원이 예상된다.
공급자 입장에서는 인구가 전반적으로 감소하고 있는 반면 1~2인 가구는 지속적으로 증가하고 있지만 아파트 일색으로 지어지던 공급패턴 때문에 이런 수요를 충족할 만한 공급량이 없었던 것이 현실이다. 이런 수요를 고려하여 충분한 사업성과 수익률을 검토해 임대사업을 해본다면 안정적인 임대 수익률이 기대된다.
수요자 입장에서는 실거주 목적이든 임대수익을 노리든 입지와 주거 인프라, 단지 서비스 등이 중요하고 브랜드도 따져야 한다. 투자수익률을 높이려면 무엇보다 분양가격이 저렴하고 관리비 등 부대비용도 적은 상품을 골라야 한다. 원하는 때에 매매를 하려면 공실이 없고 소형주택 수요가 탄탄한 주거 선호지역을 공략하는 것이 좋다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
