규제가 이어지면서 수익형 부동산에 관심이 높아지고 있다. 특히 상가나 오피스텔 등처럼 일반적인 수익형 부동산이 아닌 틈새 부동산으로 부상한 신개념 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있다.

신개념 수익형 부동산은 라이브 오피스, 지식산업센터 내 기숙사, 수익형 미니별장 등이 있다. 이들 상품은 공급 물량이 적은데다 소액으로 투자도 가능하고 세금이나 규제 부담을 덜 수 있다.

라이브 오피스

업무와 주거를 한 공간에서 해결할 수 있는 ‘라이브 오피스’가 수도권에서 잇달아 분양되고 있다. 라이브 오피스는 말 그대로 거주(live)가 가능한 사무실(office)이라는 뜻이다. 사무실 안에 화장실과 다락 등을 설치해 업무와 휴식은 물론 주거도 가능하다는 콘셉트를 내세우고 있다.

업계에 따르면 올해 8월 서울 강동구 고덕동 일대에서 ‘하이엔드 라이프 오피스’를 표방하며 공급된 ‘고덕 아이파크 디어반’은 590실 모집에 1만8576건의 청약이 접수돼 평균 31.5대1의 경쟁률을 기록했다.

상가, 오피스텔 등 일반 수익형과 달라
소액으로 투자 가능…세금·규제서 유리

공공택지지구 내 상업·업무용지에 지어지는 이 시설은 면적별로 1~4군으로 나눠 청약을 받았다. 한강 조망이 가능한 펜트하우스인 4군(전용면적 204~296㎡)은 분양 가격이 39억7200만~67억6200만원이지만, 경쟁률이 410.5대1에 달했다.

휴식과 업무를 함께할 수 있다는 라이브 오피스를 표방한 이 상품은 내부에 침실과 주방, 화장실과 샤워실을 모두 갖춰 구조상 주거용 오피스텔과 차이가 없다.

라이브오피스는 주택과 달리 각종 규제에서 자유롭다는 게 강점으로 꼽힌다. 최대 80%까지 대출이 가능하고 조건에 따라 취득세와 재산세도 감면받을 수 있다. 오피스텔과 오피스의 장점을 모두 갖춘 신개념 상품으로 임대사업을 하는 사람 등에게 최적화된 투자 상품이다.

라이브 오피스가 등장하기 시작한 것은 집값 상승이 본격화한 2017년께다. 섹션오피스 내에 별도로 화장실을 지을 수 있도록 한 게 결정적 계기가 됐다. 오피스라도 공용 화장실이 아닌 개인 화장실을 사용할 수 있게 되면서 오피스텔처럼 활용하는 게 가능해진 것이다.

당초 지식산업센터 중심이었지만 수분양자에게 호응을 얻자 일반 업무시설에까지 라이브 오피스가 등장하는 추세다.

▲병점역 골든스퀘어= 경기도 화성시 병점역 인근 ‘골든스퀘어’가 분양한다. 두 개 동으로 구성돼 있다. 506실의 오피스와 1층 판매시설 및 편의시설, 2층 식당가 및 학원, 3층 병·의원과 대형 사무실 및 학원 등을 공급할 예정이다.

라이브섹션 오피스의 경우 소규모 사업자에게 산업단지의 사무실 등으로 인기가 높아 풍부한 임차수요를 충족할 수 있다. 섹션오피스는 원하는 만큼 공간을 효율적으로 사용할 수 있으며, 초기 투자비용이 적어 합리적이며 효율적인 공간 활용이 우수하다.

그뿐만 아니라 건물에 입주하는 상가 또한 풍부한 고정 고객 수요를 기본적으로 확보할 수 있어 안정적이라는 장점이 있다.

병점역 부동산 관계자는 “16만여 배후세대와 연이은 개발호재로 수도권 남부 최고의 투자처로 각광받는 병점역 주변에 들어서는 골든스퀘어는 병점역과 아파트를 연결하는 보행자로 중앙광장에 위치하고 있다”며 “투자 프리미엄과 함께 인근 오피스의 희소성으로 한 번 입주하면 장기간 임대가 가능하고 안정적으로 수익을 올릴 수 있다”고 전했다.

▲고산지구 센텀 리브워크= 경기도 의정부 고산지구 ‘센텀 리브워크’가 현재 분양 중이다. 주거형 하우스와 업무형 오피스텔의 장점을 융합한 라이브 오피스다. 이곳은 기숙사, 아파트 등처럼 다양한 타입의 공간 인테리어를 업종 콘셉트에 맞게 적용했다.

개별 화장실, 샤워부스를 기본 생활형 옵션으로 설치했다. 공공시설인 화장실을 전용면적 안으로 유입했다. 개방감 높은 노출형 천장과 포인트 조명을 적용하고 넓은 공간감을 느낄 수 있도록 3m 층고로 설계했다.

지식센터 기숙사

풍부한 임대수요를 갖춘 지식산업센터 내 기숙사도 뜨고 있다. 주택과 비교해 규제가 덜 하고, 동일 면적 아파트·주거용 오피스텔보다 저렴해서 합리적이라는 분석이다.

지난해 8월부터 시행된 개정 지방세법으로 아파트뿐만 아니라 주거용 오피스텔까지 주택 수에 포함돼 세금 부담이 커졌다. 반면 지식산업센터 내 기숙사는 분양받아도 1가구 2주택 규제가 적용되지 않으며, 이로 인해 세금 부담이 적다. 대출과 청약조건도 아파트, 오피스텔 대비 까다롭지 않아서 진입 장벽이 낮다.

일례로 서울 금천구에 위치한 ‘현대지식산업센터 가산 퍼블릭’지식산업센터의 기숙사 ‘퍼블릭 하우스’는 1가구 2주택을 피해가는 투자 상품으로 인기를 끌었다. 작년 10월 기숙사 총 567실에 대한 청약을 진행한 결과 평균 7.79대1의 경쟁률을 기록했고, 계약도 일주일 만에 마무리됐다.

아파트나 주거용 오피스텔 등을 두 채 가지고 있으면 취득세율이 8%나 되기 때문에 세금 부담이 클 수밖에 없다. 이로 인해 세금 부담이 적은 지식산업센터 내 기숙사로 수요자가 몰리는 것으로 보인다.

특히 지식산업센터 내 기숙사는 해당 지식산업센터에 얼마나 많은 기업이 입주하는가에 따라서 수익의 안정성이 결정되기 때문에 임대수요가 풍부한 곳이 인기일 수밖에 없다.

▲가산 모비우스 타워 기숙사= 피데스개발이 분양 중인 ‘가산 모비우스 타워’기숙사가 분양 중이다.

가산 모비우스 타워는 서울디지털산업단지 G밸리에 지하 4층~지상 20층 연면적 약 4만3400㎡ 규모로 들어설 예정이다. 이 단지는 전문 관리 시스템이 적용돼며, 소유주에게 운영수익률로 연 5%를 최대 8년간 확정 보장한다는 점이 주목할 만하다.

입주 고객에게 최적의 비즈니스와 휴식·주거 여건을 마련하기 위해 다양한 특화 설계도 선보일 계획이다. 호텔식 드롭존, 퍼스널 모빌리티존, 휴게정원과 스카이라운지, 관리비 절감을 위한 태양광발전 시스템도 설치할 예정이다. 스마트게이트, 엘리베이터 제균 시스템 등 방역 관리 및 안심 시스템도 적용된다.

 

▲신안산 비즈스타= 경기도 안산시 단원구 원시동 일원에 들어서는 ‘신안산 비즈스타’가 분양 중이다. 지하 1층~지상 12층 연면적 7만1984.70㎡ 규모다. 타입별로 제조형 115실, 벤처형 97실, 업무시설 48실로 구성된다. 이와 함께 기숙사 전용면적 19~31㎡ 318실과 근린생활시설 44실, 창고 14실도 조성된다.

직주일체를 실현할 수 있는 기숙사는 공급면적 대비 넓은 실사용 면적이 제공되는 만큼 다인용 생활공간으로도 활용 가능할 정도로 넉넉한 공간을 갖췄다. 지식산업센터 내에 있어 관리비는 물론 저렴한 분양가까지 갖춰 합리적인 주거 생활이 가능하다.

대부분이 입주 기업 직원의 복지를 위해 사용되는 만큼 공실 걱정이 적고, 입주민은 지하 1층~지상 1층에 들어서는 근린생활시설도 이용할 수 있어 원스톱 라이프를 누릴 수 있다.

수익형 미니별장

코로나19가 장기화되면서 언택트, 온택트 등 사회 전반으로 비대면 문화가 확산되고 있다. 이에 따라 세컨드 하우스가 재조명 받고 있다. 상황에 구애받지 않고 언제든 이용 가능한 데다 대인 간 접촉을 최소화한 안전한 휴식공간으로 인식되며 수요자들에게 높은 관심을 끌고 있다.

서울과 인접한 경기도 양평, 가평 등지에 대한 도시인들의 로망을 충족시키면서 안정적인 임대수익까지 누릴 수 있는 ‘일석이조’수익형 상품이다. 평소에는 개인 별장처럼 사용하다가, 사용하지 않을 땐 전문 운영업체에 위탁해 관리 부담을 덜고 안정적으로 수익까지 창출할 수 있다.

다양한 세금 혜택도 누릴 수 있다. 우선 1가구 2주택에 해당하지 않아 주택수와 무관하고 종합부동산세가 없으며 대출규제도 없다. 콘도와는 달리 개별 등기를 할 수 있다는 점도 매력이다.

▲가평 네이쳐캠프= 경기도 가평군에 유럽형 스마트 미니별장 ‘가평 네이쳐캠프’가 70동을 공급한다. 약 4000평 부지에 S타입 33개실, L타입 37개실 등 개별 독채형이다. 약 250평 규모의 워터풀과 관리동 및 레스토랑, 카페, 편의점 등 공용 부대시설이 들어서게 된다.

개별 독채형인 객실은 가족과 함께 바비큐 파티를 할 수 있는 야외 파고라 덱이 설치돼 있어 자연과 함께 파티의 즐거움을 더하며 편의점, 카페, 전문 식당 등의 입점으로 편의시설도 갖추고 있다. 대형 워터풀장을 갖추어 시원한 물놀이를 즐길 수 있고 야외무대 공연장도 있어 서머페스티벌 등 다양한 볼거리를 제공한다. 동시에 단지 내 중앙을 통과하는 자연 계곡과 십이탄천에서 물놀이도 할 수 있다.

공급 물량 적어 높은 경쟁률 기록
안정적 수익으로 투자 트렌드 부상

비대면 시대에 딱 맞는 별장형 콘셉트를 갖추고 있다. 개인 별장으로 사용 가능하며 관리 위탁 시 임대수익까지 누릴 수 있는 장점을 갖추고 있다. 분양 관계자에 따르면 분양주는 준공 후 개별 사용 선택 또는 위탁 운영 관리 선택이 가능하다.

위탁 운영 관리를 선택한 분양주에게는 주말 및 공휴일, 휴가철 일반인을 대상으로 한 공유숙박 운영을 통해 운영 실적과는 관계없이 확정 임대료를 지급하며 연간 30박을 무기명으로 무료 사용할 수 있는 혜택을 제공한다. 또 적은 소자본으로 투자할 수 있고, 분양·준공 후 토지·건물은 개별 등기 소유다.

분양 관계자는 “요즘 사회적 부동산 규제로 1가구 2주택 보유가 힘든데 이와 무관해 세컨드형 별장으로 인기가 높은 편”이라며 “금융권 분양대금 안전관리 보장제도를 도입해 계약자의 분양대금을 납부한 금융사가 관리해 보다 안전하게 보장받을 수 있다”고 전했다.